Собственники жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) Формирование фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора («общий котёл»)
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора минимизирует работу собственников по организации проведения капитального ремонта, так как Региональный оператор принимает на себя обязанность по обеспечению реализации капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счёт средств, собираемых на счёте регионального фонда капитального ремонта. Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы, ведет учёт платежей, работает с должниками, выполняет функции технического заказчика: разработку проектно-сметной документации, конкурсный отбор подрядной организации для проведения капремонта, осуществляет контроль и приемку выполненных работ, их финансирование.
Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонд капитального ремонта на счёте (счетах) регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых так же формируют фонд капитального ремонта на счёте, (счетах) регионального оператора. Такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного городского округа или одного муниципального района. ч. 3 ст. 13 Закона Алтайского края от 28 июня 2013 г. N 37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края».
2)Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (индивидуальное накопление)
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте предполагает самостоятельную организацию проведения капитального ремонта собственниками помещений. Учет и начисление платежей, работа с должниками проводится так же самостоятельно. Сроки и виды капитального ремонта устанавливаются краевой программой. Собственники, формирующие ФКР на спецсчёте, могут принять решение о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, при условии достаточности средств, необходимых для проведения работ. При отсутствии на спецсчёте денежных средств, необходимых на проведение капремонта, ЖК РФ предусматривает возможность увеличения размера взносов, а также привлечения кредитных средств или иных источников финансирования. Если срок капитального ремонта, установленный краевой программой наступил, а денежных средств на специальном счёте недостаточно, иных источников финансирования капитального ремонта нет, согласно законодательству, специальный счёт будет закрыт, денежные средства будут переведены на общий счет Регоператора вне зависимости от решения собственников.
Содержание специального счета, независимо от того, кто является владельцем специального счета (товарищество собственников жилья, кооператив, управляющая организация, осуществляющая управление МКД, или региональный оператор), осуществляется за счёт средств собственников жилых (нежилых) помещений многоквартирного дома. Открытие спецсчёта не освобождает собственников помещений МКД от обязанности оплачивать взносы на капремонт. На специальном счете аккумулируются средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома.
Согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
Владельцем специального счета может быть (ч.2, ч.3 ст.175 ЖК РФ):
- ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом
- управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления
- региональный оператор, если собственники жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (независимо от способа управления многоквартирным домом) приняли решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Специальный банковский счет для формирования Фонда капитального ремонта
На официальном сайте Центрального Банка РФ ежеквартально размещается информация о кредитных организациях, соответствующих требованиям действующего законодательства, в которых возможно не только открытие специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта, а также размещение временно свободных средств фонда на специальном депозите. Проверить актуальность информации возможно в разделе «Информация по кредитным организациям» (http://cbr.ru/credit/) с использованием функции "всплывающего окна".
Перечень кредитных организаций, которые соответствуют требованиям части 2 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ» по состоянию на 01.01.2024 г.:
1. АО ЮниКредит Банк
2. Банк ГПБ (АО)
3. ПАО "Совкомбанк"
4. Банк ВТБ (ПАО)
5. АО "АЛЬФА-БАНК"
6. ПАО Сбербанк
7. ПАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК"
8. ПАО Банк "ФК Открытие"
9. ПАО "Промсвязьбанк"
10. АО "Райффайзенбанк"
11. АО "Россельхозбанк"
12. АО "Банк ДОМ.РФ"
Кредитные организации, осуществляющие свою деятельность на территориях субъектов Российской Федерации - Республики Крым и г. Севастополя и соответствующие требованиям для открытия специального счета на территориях субъектов Российской Федерации - Республики Крым и г. Севастополя:
1. АО "АБ "РОССИЯ"
2. РНКБ Банк (ПАО)
3. ПАО Сбербанк
4. ПАО "Промсвязьбанк"
Владелец специального счета обязан осуществлять контроль за соответствием российской кредитной организации требованиям действующего законодательства и принимать необходимые меры, если кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать указанным требованиям.
Требования к банкам, в которых размещаются взносы на капитальный ремонт:
- размер капитала банка должен быть не менее 250 млрд рублей;
- банк должен обладать кредитным рейтингом не ниже уровня А+ (RU) по национальной рейтинговой шкале Аналитического кредитного рейтингового агентства и (или) кредитным рейтингом не ниже уровня "ruА+" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства "Эксперт РА";
Указанные требования применяются, как в отношении «общего котла», так и в отношении специальных счетов.
Способ формирования фонда капитального ремонта согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом.
Алгоритм перехода со счета Регионального оператора на специальный счет:
Собственники проводят общее собрание, на котором более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Решением общего собрания выбирается банк, где открывается спецсчет, определяется владелец специального счета в соответствии с ч. 4 ст. 170 ЖК РФ, а также определяется размер ежемесячных взносов на капремонт (не менее чем минимальный размер, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ), оформляется протокол общего собрания в соответствии с требованиями жилищного законодательства (с включением в него вопросов, предусмотренных ч.4 ст. 170 ЖК РФ и ч. 3.1 ст. 175 ЖК) и в соответствии с требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, утвержденными Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 28 01 2019 г. № 44/пр.
Примерный образец протокола об изменении способа формирования фонда капремонта со счета Регоператора на спецсчёт размещен на официальном сайте Регоператора www.fkr22.ru в разделе «Для собственников»/«Образцы документов».
Утвержденное решение и протокол общего собрания собственников отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения. (ч.4 ст.173 ЖК РФ)
Региональный оператор, получив такое решение, рассматривает его и письменно направляет ответ собственникам МКД (уполномоченному лицу, согласно протоколу) с указанием даты вступления в силу такого решения.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через шесть месяцев после направления Региональному оператору. (ч.5 ст.173 ЖК РФ, ч.1 ст.11 Закона Алтайского края N 37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края»)
К указанному сроку владелец специального счета должен открыть специальный счет и письменно уведомить Регионального оператора с предоставлением справки банка об открытии специального счета, с указанием владельца специального счета, его ИНН, адреса многоквартирного дома, для формирования фонда капитального ремонта которого открыт специальный счет.
В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения, Региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет. (ч.5 ст. 173 ЖК РФ, ч.1.ст.11 Закона Алтайского края N 37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края»)
В течение десяти дней с момента вступления в силу решения собственников помещений в МКД о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, Регоператор обязан по акту приема-передачи предоставить владельцу специального счета документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта в многоквартирном доме (Постановление Администрации Алтайского края от 20 февраля 2016 г. N 51 «Об утверждении порядка передачи документов и информации при изменении способа формирования фонда капитального ремонта»).
Алгоритм перехода со специального счета на счет Регионального оператора:
Собственники МКД проводят общее собрание, на котором более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет Регионального оператора (ч.6 ст. 173 ЖК РФ).
Владелец специального счета в течение десяти дней с момента вступления в силу решения собственников помещений о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора обязан по акту приема-передачи предоставить Региональному оператору документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта (Постановление Администрации Алтайского края от 20 февраля 2016 г. N 51 «Об утверждении порядка передачи документов и информации при изменении способа формирования фонда капитального ремонта»).
Смена кредитной организации
Собственники помещений МКД проводят общее собрание, на котором более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают решение о смене кредитной организации, в которой открыт специальный счет и направляют его владельцу специального счета.
Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в десятидневный срок, то любой собственник помещения в многоквартирном доме, вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет, согласно ч. 5 ст. 176 ЖК РФ.
Владелец специального счета обязан осуществлять контроль за соответствием российской кредитной организации требованиям законодательства РФ. В случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать требованиям законодательства РФ, владелец специального счета обязан уведомить в течение пятнадцати дней с момента размещения информации Центральным банком Российской Федерации в порядке, установленном законом, в письменной форме собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета. При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять такое решение в течение двух месяцев с момента их уведомления. Копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение трех календарных дней со дня проведения общего собрания, но не позднее двух месяцев со дня уведомления собственников помещений в многоквартирном доме, направляется владельцу специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе иной российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, владелец специального счета самостоятельно определяет российскую кредитную организацию и в течение пятнадцати дней открывает специальный счет с уведомлением собственников помещений в многоквартирном доме, органов государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета (ч 2.1 ст. 176 ЖК РФ)
Специальный депозит
Собственники помещений МКД проводят общее собрание, на котором не менее 2/3 голосов принимают решение о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите. Собственникам помещений МКД необходимо принять вопросы о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный депозит, об утверждении суммы средств для размещения на специальном депозите, об установлении срока, на который необходимо разместить временно свободные средства фонда капитального ремонта. Решение направляется владельцу специального счета.
Согласно ст. 175.1 ЖК РФ, владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации, соответствующей требованиям законодательства, на основании договора специального депозита, который заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться только в целях, указанных в части 1 статьи 174 ЖК РФ.
Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета. (ч.3 ст.175.1 ЖК РФ)
Использование средств фонда капитального ремонта
Положениями ч. 1 ст. 174 ЖК РФ предусмотрено, что средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
В соответствии с ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части.
Согласно ч.5.1. ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Частью 5 указанной статьи установлено, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 сентября 2018 г. N 618/пр «Об утверждении методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома», при формировании фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, оценочную стоимость капитального ремонта многоквартирного дома рекомендуется определять с учетом суммарной стоимости всех работ и (или) услуг по капитальному ремонту соответствующего многоквартирного дома, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемую и утверждаемую в соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса (далее - региональная программа капитального ремонта); стоимости разработки проектной документации и стоимости услуг по строительному контролю; необходимости выполнения в течение срока действия региональной программы капитального ремонта работ и (или) услуг по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа многоквартирного дома исходя из нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков). Стоимость каждой услуги и (или) работы по капитальному ремонту многоквартирного дома рекомендуется определять, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, утвержденной нормативным правовым актом субъектом Российской Федерации.
Предельная стоимость работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, формирующих фонды капитального ремонта на счете Регионального оператора, на специальных счетах, утверждена Постановлением Правительства Алтайского края №177 от 24.05.2018 «Об установлении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия».