Категория: О фонде

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В АЛТАЙСКОМ КРАЕ

 

 

            26 декабря 2012 года вступил в силу федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ».

         Вступившими изменениями в Жилищном кодексе РФ определено основное преимущество Закона №271-ФЗ - это формирование единой долгосрочной системы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, что позволит сохранить и улучшить жилищный фонд Алтайского края.

         Постановлением Администрации Алтайского края от 25 марта 2014 года №133 для формирования долгосрочной региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Алтайского края, создана некоммерческая организация «Региональный оператор Алтайского края «Фонд капитального  ремонта многоквартирных домов». Региональный оператор будет выполнять следующие функции:

  1. Обеспечение взаимодействия между всеми участниками проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
  2. Создание единого информационного поля о многоквартирных домах Алтайского края и региональной системы капитального ремонта.
  3. Обеспечение работы учетной информационной системы и построение графиков капитального ремонта, обеспечение информационной открытости работы системы капитального ремонта, ведение учета средств собственников помещений многоквартирных домов поступивших на капитальный ремонт.
  4. Контроль хода выполнения работ по капитальному ремонту, их качества и соответствия заявленной смете, подписание актов выполненных работ.
  5. Осуществление накопления и управления денежными средствами, поступающими на счета регионального оператора от собственников помещений многоквартирных домов.
  6. Открытие на свое имя специальных счетов и осуществление операций по ним, если собственники помещений на общем собрании выбрали регионального оператора владельцем этого специального счета.
  7. Осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
  8. Финансирование расходов на капитальный ремонт многоквартирных  домов за счет накоплений Фонда.
  9. Взаимодействие с органами государственной власти Алтайского края и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта. 

Порядок выполнения Региональным оператором своих функций устанавливается Законом Алтайского края от 28.06.2013 №37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края».

                   Работа Регионального оператора жестко регламентирована, строится на абсолютной прозрачности для граждан и контролирующих органов.

                   Что изменится для собственников помещений в многоквартирном доме?

                   Все без исключения собственники, чтобы накапливать средства на капитальный ремонт общего имущества своего дома, обязаны будут уплачивать ежемесячные взносы на счет.

                   Постановлением Администрации края №151 от 28.03.2014 определены размеры минимального взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов:

                   - пять рублей с квадратного метра будут платить собственники жилых(нежилых) помещений за капремонт кирпичных, монолитных, блочных и панельных многоквартирных домов до четырех этажей включительно;

                   - пять рублей 50 копеек за один квадратный метр общей площади жилого(нежилого) помещения – для деревянных многоквартирных домов и домов смешанных конструкций до 4 этажей включительно;

                   - четыре рубля 50 копеек за один квадратный метр общей площади жилого(нежилого) помещения – для многоквартирных домов, количество этажей в которых пять и выше.

                   Собственники помещений в многоквартирном доме, согласно Жилищного кодекса РФ вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1)        перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;

2)        перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет регионального оператора;

3)        перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, владельцем которого может являться ТСЖ,ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив.

Сейчас рано в категоричной форме говорить о преимуществах и недостатках того или иного способа накопления собственных средств. В случае накопления средств на счете у регионального оператора будет использоваться «котловой» способ, т.е. средства могут быть использованы на возмездной основе для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капремонта на счете регионального оператора.

         А, в случае нехватки накопленных взносов на проведение капремонта на специальном счете собственники помещений могут обратиться в кредитную организацию для получения кредитных средств. Но,  уже сейчас видно, что на начальной стадии реализации региональной программы капитального ремонта, которая в крае принята 27 марта 2014 года, необходимыми средствами не будет обладать ни один дом, и поэтому «котловой» способ здесь единственно возможный.

         Согласно ст.171 Жилищного кодекса РФ в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капремонт на основании платежных документов, скорее всего это будет единая квитанция по оплате коммунальных услуг, в сроки установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги ( до 10 числа каждого месяца). Оплата взносов будет происходить ежемесячно.

         Фонд капитального ремонта образуется из:

         -взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме;

         - процентов, уплаченных собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанностей по уплате взносов на капремонт;

         - процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

         Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капремонта будут представляться независимо от принимаемого собственниками помещений в доме способа формирования фонда капремонта.

         Собственники помещений вправе определить использование прочих доходов для формирования фонда капитального ремонта, например, доходы:

         - от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме;

         - доходы от рекламы на доме и иные.

         Собственники вправе установить взнос в большем размере, чем установленный минимальный размер взноса, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и часть фонда капремонта, сформированная за счет данного превышения, может быть потрачена на дополнительные виды работ, услуг.

         Программой капитального ремонта установлен перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества, которые могут производиться за счет уплаченных взносов из расчета минимального размера.

         Этот перечень включает:

1)    ремонт внутридомовых инженерных систем электро-,тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)    ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)    ремонт крыши;

4)    ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)    ремонт фасада;

6)    ремонт фундамента многоквартирного дома;

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта закреплено за общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, они должны провести в установленный срок собрания и принять соответствующее решение (ч.3 ст.170 ЖК РФ).

Собственники помещений в течение 6 месяцев со дня опубликования Программы капитального ремонта многоквартирных домов должны определиться со способом формирования капитального ремонта, т.е. до 1 октября 2014 года.

Если собственники хотят выбрать специальный счет, то в повестку собрания следует включить ряд вопросов: 

1) о размере ежемесячного взноса капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру, установленного в крае);

                   2) о сроках проведения капитального ремонта ( они должны быть

         не позднее указанных в программе проведения капремонта);

3) о перечне услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе);

4)        о владельце специального счета (владельцем может быть

ТСЖ,ЖСК. Владельцем счета для домов, которые обслуживает управляющая организация, может стать региональный оператор);

5)        о кредитной организации в которой будет открыт специальный счет).

Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (1 голос равен 1м2 ).

В случае если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья (жилищный кооператив), указанная организация:

- обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

- в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета представляет в Государственную жилищную инспекцию края (г.Барнаул, ул.Н.Крупской,д101 корп.1) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятом решении, справки банка об открытии специального счета, др. документов.

В случае, если владельцем специального счета выбран Региональный оператор (возможен для всех способов управления домом- ТСЖ, ЖСК, управляющая компания, непосредственное управление):

-собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес Регионального оператора протокол общего собрания, которым оформлено это решение;

-региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений ( или выбранную региональным оператором в случаях, указанных Жилищным кодексом РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и др. документы, предусмотренные банковскими правилами;

-региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета представляет в Государственную жилищную инспекцию уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятом решении, справки банка об открытии специального счета.

Вне зависимости от того, где будут накапливаться средства – на специальном счете дома или у Регионального оператора, расходоваться они будут только по назначению – на капитальный ремонт. На текущий ремонт или благоустройство потратить деньги не получится, механизмы закона этого не позволят.

Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется Региональным оператором.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете Регионального оператора.

 

Таким образом алгоритм действий собственников помещений многоквартирных домов по выбору способа формирования фонда капитального ремонта таков:

  1. Инициировать проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной (заочной) форме;
  2. Подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
  3. Направить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
  4. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Оформить результаты голосования протоколом собрания. Заполнить реестр собственников помещений многоквартирного дома.
  5. Направить копию протокола собрания с результатом голосования, реестром собственников помещений, уведомлением по принадлежности ( Госинспекция, Региональный оператор). 

Генеральный директор

некоммерческой организации

«Региональный оператор Алтайского

края «Фонд капитального ремонта

многоквартирных домов»                                                                                                                                                      А.Пономарев     

 

 

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В АЛТАЙСКОМ КРАЕ

 

 

            26 декабря 2012 года вступил в силу федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ».

         Вступившими изменениями в Жилищном кодексе РФ определено основное преимущество Закона №271-ФЗ - это формирование единой долгосрочной системы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, что позволит сохранить и улучшить жилищный фонд Алтайского края.

         Постановлением Администрации Алтайского края от 25 марта 2014 года №133 для формирования долгосрочной региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Алтайского края, создана некоммерческая организация «Региональный оператор Алтайского края «Фонд капитального  ремонта многоквартирных домов». Региональный оператор будет выполнять следующие функции:

  1. Обеспечение взаимодействия между всеми участниками проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
  2. Создание единого информационного поля о многоквартирных домах Алтайского края и региональной системы капитального ремонта.
  3. Обеспечение работы учетной информационной системы и построение графиков капитального ремонта, обеспечение информационной открытости работы системы капитального ремонта, ведение учета средств собственников помещений многоквартирных домов поступивших на капитальный ремонт.
  4. Контроль хода выполнения работ по капитальному ремонту, их качества и соответствия заявленной смете, подписание актов выполненных работ.
  5. Осуществление накопления и управления денежными средствами, поступающими на счета регионального оператора от собственников помещений многоквартирных домов.
  6. Открытие на свое имя специальных счетов и осуществление операций по ним, если собственники помещений на общем собрании выбрали регионального оператора владельцем этого специального счета.
  7. Осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
  8. Финансирование расходов на капитальный ремонт многоквартирных  домов за счет накоплений Фонда.
  9. Взаимодействие с органами государственной власти Алтайского края и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта. 

Порядок выполнения Региональным оператором своих функций устанавливается Законом Алтайского края от 28.06.2013 №37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края».

                   Работа Регионального оператора жестко регламентирована, строится на абсолютной прозрачности для граждан и контролирующих органов.

                   Что изменится для собственников помещений в многоквартирном доме?

                   Все без исключения собственники, чтобы накапливать средства на капитальный ремонт общего имущества своего дома, обязаны будут уплачивать ежемесячные взносы на счет.

                   Постановлением Администрации края №151 от 28.03.2014 определены размеры минимального взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов:

                   - пять рублей с квадратного метра будут платить собственники жилых(нежилых) помещений за капремонт кирпичных, монолитных, блочных и панельных многоквартирных домов до четырех этажей включительно;

                   - пять рублей 50 копеек за один квадратный метр общей площади жилого(нежилого) помещения – для деревянных многоквартирных домов и домов смешанных конструкций до 4 этажей включительно;

                   - четыре рубля 50 копеек за один квадратный метр общей площади жилого(нежилого) помещения – для многоквартирных домов, количество этажей в которых пять и выше.

                   Собственники помещений в многоквартирном доме, согласно Жилищного кодекса РФ вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1)        перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;

2)        перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет регионального оператора;

3)        перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, владельцем которого может являться ТСЖ,ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив.

Сейчас рано в категоричной форме говорить о преимуществах и недостатках того или иного способа накопления собственных средств. В случае накопления средств на счете у регионального оператора будет использоваться «котловой» способ, т.е. средства могут быть использованы на возмездной основе для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капремонта на счете регионального оператора.

         А, в случае нехватки накопленных взносов на проведение капремонта на специальном счете собственники помещений могут обратиться в кредитную организацию для получения кредитных средств. Но,  уже сейчас видно, что на начальной стадии реализации региональной программы капитального ремонта, которая в крае принята 27 марта 2014 года, необходимыми средствами не будет обладать ни один дом, и поэтому «котловой» способ здесь единственно возможный.

         Согласно ст.171 Жилищного кодекса РФ в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капремонт на основании платежных документов, скорее всего это будет единая квитанция по оплате коммунальных услуг, в сроки установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги ( до 10 числа каждого месяца). Оплата взносов будет происходить ежемесячно.

         Фонд капитального ремонта образуется из:

         -взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме;

         - процентов, уплаченных собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанностей по уплате взносов на капремонт;

         - процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

         Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капремонта будут представляться независимо от принимаемого собственниками помещений в доме способа формирования фонда капремонта.

         Собственники помещений вправе определить использование прочих доходов для формирования фонда капитального ремонта, например, доходы:

         - от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме;

         - доходы от рекламы на доме и иные.

         Собственники вправе установить взнос в большем размере, чем установленный минимальный размер взноса, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и часть фонда капремонта, сформированная за счет данного превышения, может быть потрачена на дополнительные виды работ, услуг.

         Программой капитального ремонта установлен перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества, которые могут производиться за счет уплаченных взносов из расчета минимального размера.

         Этот перечень включает:

1)    ремонт внутридомовых инженерных систем электро-,тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)    ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)    ремонт крыши;

4)    ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)    ремонт фасада;

6)    ремонт фундамента многоквартирного дома;

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта закреплено за общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, они должны провести в установленный срок собрания и принять соответствующее решение (ч.3 ст.170 ЖК РФ).

Собственники помещений в течение 6 месяцев со дня опубликования Программы капитального ремонта многоквартирных домов должны определиться со способом формирования капитального ремонта, т.е. до 1 октября 2014 года.

Если собственники хотят выбрать специальный счет, то в повестку собрания следует включить ряд вопросов: 

1) о размере ежемесячного взноса капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру, установленного в крае);

                   2) о сроках проведения капитального ремонта ( они должны быть

         не позднее указанных в программе проведения капремонта);

3) о перечне услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе);

4)        о владельце специального счета (владельцем может быть

ТСЖ,ЖСК. Владельцем счета для домов, которые обслуживает управляющая организация, может стать региональный оператор);

5)        о кредитной организации в которой будет открыт специальный счет).

Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (1 голос равен 1м2 ).

В случае если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья (жилищный кооператив), указанная организация:

- обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

- в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета представляет в Государственную жилищную инспекцию края (г.Барнаул, ул.Н.Крупской,д101 корп.1) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятом решении, справки банка об открытии специального счета, др. документов.

В случае, если владельцем специального счета выбран Региональный оператор (возможен для всех способов управления домом- ТСЖ, ЖСК, управляющая компания, непосредственное управление):

-собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес Регионального оператора протокол общего собрания, которым оформлено это решение;

-региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений ( или выбранную региональным оператором в случаях, указанных Жилищным кодексом РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и др. документы, предусмотренные банковскими правилами;

-региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета представляет в Государственную жилищную инспекцию уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятом решении, справки банка об открытии специального счета.

Вне зависимости от того, где будут накапливаться средства – на специальном счете дома или у Регионального оператора, расходоваться они будут только по назначению – на капитальный ремонт. На текущий ремонт или благоустройство потратить деньги не получится, механизмы закона этого не позволят.

Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется Региональным оператором.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете Регионального оператора.

 

Таким образом алгоритм действий собственников помещений многоквартирных домов по выбору способа формирования фонда капитального ремонта таков:

  1. Инициировать проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной (заочной) форме;
  2. Подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
  3. Направить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
  4. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Оформить результаты голосования протоколом собрания. Заполнить реестр собственников помещений многоквартирного дома.
  5. Направить копию протокола собрания с результатом голосования, реестром собственников помещений, уведомлением по принадлежности ( Госинспекция, Региональный оператор). 

Генеральный директор

некоммерческой организации

«Региональный оператор Алтайского

края «Фонд капитального ремонта

многоквартирных домов»                                                                                                                                                      А.Пономарев